空き家問題の現状分析

空き家問題

「住宅・土地統計調査」（5年ごと）は、我が国の住宅とそこに居住する世帯の居住状況、世帯の保有する土地等の実態を把握し、その現状と推移を明らかにする調査です。この調査の結果は、住生活基本法に基づいて作成される住生活基本計画、土地利用計画などの諸施策の企画、立案、評価等の基礎資料として利用されています。

 

（出典元：平成30年住宅・土地統計調査より抜粋）

総務省統計によると平成30年10月１日現在における我が国の総住宅数は6240万７千戸と,平成25年と比べ,177万９千戸（2.9％）増加している。総住宅数の推移をみると，これまで一貫して増加が続いており，昭和63年から平 成 30 年までの 30 年 間 で 2041 万 戸（48.6％）増加している。一方で，増加率は平成15年以降，縮小が続いています。

住宅のうち、空き家についてみてみると空き家数は848万9千戸となり，平成25年と比べて29万3千戸（3.6％）の増加となっている。
空き家率（総住宅数に占める割合）は平成30年には13.6％と，平成25年から0.1ポイント上昇し，過去最高となっている。空き家数の推移をみると，これまで一貫して増加が続いており，昭和63年から平成30年までの30年間にかけて452万戸（114.7％）の増加となっている。別荘などの二次的住宅数は38万戸で、二次的住宅を除く空き家率は12.9％となっている。

「平成30年住宅・土地総計調査」による要約

 

5年前の調査の平成25年版では以下のように書かれていました。

 

総務省統計によると平成25年10月１日現在における我が国の総住宅数は6063万戸と、平成20年と比べ、304万戸の増加（増加率5.3％）となっている。平成10年からの15年間では、総住宅数が1000万戸以上増加しています。

住宅のうち、空き家についてみてみると空き家数は820万戸となり、平成20年に比べて63万戸増加しました。空き家率（総住宅数に占める割合）は、平成10年に初めて１割を超えて11.5％となり、平成25年には13.5％と、平成20年に比べ0.4ポイント上昇し、空き家数・空き家率共に過去最高となりました。別荘等の二次的住宅数は41万戸で、二次的住宅を除く空き家率は12.8％となりました。

「平成25年住宅・土地総計調査」による要約

 

空き家率の仮説と検証

空き家率は、（空き家数／総住宅数）と計算します。分母も分子も増えているので空き家率はほぼ横ばい状態です。

人生100年時代になり、長く生きられるようになり平均寿命が上がってきました。一人で暮らしている老人も増えている可能性があります。

空き家の中でも、「その他の住宅」があります。空き家の「その他の住宅」とは，「賃貸用の住宅」「売却用の住宅」「二次的住宅」以外の住宅で，例えば，転勤・入院などのため居住世帯が長期にわたって不在の住宅や建て替えなどのために取り壊すことになっている住宅のほか，空き家の区分の判断が困難な住宅などを含む。

分母である総住宅数を減らせば空き家率は改善します。

認識すべき周辺に与える空家問題と所有者が抱える問題

放置された空き家がもたらす問題としては、防災性や防犯性の低下、衛生の悪化・悪臭の発生、ごみの不法投棄や風景・景観の悪化、雑草の繁茂などが挙げられます。これらは公害などと同様に、ある者の行動（空き家の放置）が周辺住民等に対して、不利益や損失を及ぼす外部不経済の典型例とされます。

（出典：平成 30 年住宅・土地統計調査　住宅数概数集計　結果の概要　統計局　平成31年4月26日公表）

もう一度言いますが、空き家率は（空き家数／総住宅数）です。空き家率の高い都道府県は、5年前と比べても悪くなっています。

一方、空き家率の低い都道府県は、よくなっている県もあれば、横ばい、悪くなっている県もあります。

ちなみに大阪府は14.9％　空き家率（2次的住宅を除く）です。ただ、大阪市のホームページには区によってかなりの差異があります。

空き家の所有者側も問題を抱えています。空き家の損壊や倒壊等により周辺家屋や通行人等に危害を与えた場合、所有者に過失がなくても損害賠償責任が及びます。遠隔地に空き家を保有している場合などは、こうした工作物責任に十分な注意が必要です。また、空き家は傷みが早く建物価値の低下を招きやすいほか、第三者による占有や盗難、地震等の災害リスクにさらされることもあります。

保有コストも無視できず、2015年2月に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法」に基づき、危険な特定空家等に該当し除却・修繕等の勧告を受けた場合は、固定資産税等の住宅用地特例の対象から除外されるほか、維持管理コストや一般住宅に比べて高い損害保険料がかかる場合があります。

 資料は、平成30年10月1日現在の資料ですが住宅数概算集計が一番早く公表

空家対策特別措置法

少子高齢化の影響により、今後、より一層空き家が増えることが想像されます。その対策として、2016年5月「空家対策特別措置法」が施行されました。この法律が定義する「空き家」「特定空き家」とは何か。また、特定空き家に指定されるとどうなってしまうのか。

 

空き家と特定空き家の違い

空家対策特別措置法が定める空き家の定義とは、以下の2点を満たすことです。

現在所有者が管理している空き家は法律の対象外となっており、法律が施行されても変更点はありません。
問題となるのは、「特定空き家」に指定された場合です。

以下の4つのいずれかに当てはまる場合特定空き家となります。

・倒壊が著しく保安上のおそれのある状態
古くなり破損している建物、門や看板、屋根瓦など倒壊のおそれがある建物など

・著しく衛生上有害となるおそれのある状態
ゴミや汚物の放置による異臭がある、異臭により害獣が発生・繁殖するなどして衛生上有害となるおそれがある建物など

・適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
落書きやツタ、立木の繁殖、ゴミ等が放置され景観を損なっている状態。周辺との景観が著しく不調和である状態

・その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
立木の散乱や倒壊、動物が住み着くことでの鳴き声や糞尿の臭気、雪落の危険性、不審者の侵入など、近隣住民の生活に危険や悪影響を与えている状態

つまり、特定空き家は「放置されており危険な状況になっている空き家」「周囲を不安、不快にさせている空き家」のことと言えるでしょう。

 

特定空き家になる前に対策を

大阪市にも、助成金という制度があります。おそらく各市町村においても助成金制度はあると思います。

 

空き家利用活用改修補助事業

この制度は、空家の利活用に向けた良質なストックへの改修を促進するため、空家の改修前に劣化状況等を確認するインスペクション（既存住宅状況調査）や、空家所有者等による住宅の性能向上に資する改修に対して補助を行うものです。

 

建替建設費補助制度

未接道敷地等を解消するために隣接する土地を取得した敷地において、戸建住宅に建替える場合、設計費、解体費等の一部を補助します。また、従前居住者の方への家賃補助制度も併せて利用できます。　（大阪市で地域は限定されています）

正直にいうと、まだ大阪市は空き家の割合が低いと思っていました。でも数字を見てみると全国レベルで見ても悪いレベルに入ります。

大阪市のおける空き家の状況と取り組み　　　　　　

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所有者不明土地等に係る固定資産税課税上の課題への対応

所有者不明の場合、その土地・家屋を使用している者に固定資産税が課せられる。市町村は、一定の調査後に使用者を所有者とみなして固定資産税台帳に登録して、納税義務者にすることができるようになりました。2021年度以後の年度分より始まっています。

もし、低未利用土地等を譲渡する場合の長期譲渡所得の控除の制度があります。

もし、低未利用土地等を売却しても、出来るだけ税金は安い方がいいですよね。その場合、以下の制度もあります。

低見利用土地等を譲渡した場合

適用期間が2022年12月31日です。譲渡価格の総額が500万円以下であることが主な要件ですが、もし売却を考えてるのなら利用する選択の１つかもしれません。