土地の情報は、いろんなところで公開されています。
一般的なところから言えば、謄本です。そして市役所に寄りますが、土地情報が公開されています。大阪市でいえば、「マップナビおおさか」です。あとは地元の不動産や仲介業者に問い合わせてみることです。
そこでちょっと土地情報について調べてみました。
謄本から分かること
土地の謄本から分かることは、土地、建物の面積や種類やいつ取得したか、相続したか所有者や抵当権が分かります。
この謄本ですが今でこそ、どこに取得しに行けばよいか分かっていますが、今から20年前はインターネットがまだまだ普及していない状態のときは、「登記簿謄本取ってきて」と言われたら全く分からず、本で調べたり、電話で聞いたりしていました。
一口に謄本といっても
会社の謄本
土地、建物の謄本
個人の戸籍謄本
主にこの3種類があります。
会社の謄本や土地、建物の謄本は一般的に誰でもが取得できる情報です。今ではインターネットでも登記情報を取得することが出来ます。会話をしながら、どの謄本のことを言っているのか考えなければなりません。
余談ですが、個人の戸籍謄本とは
一方、個人の戸籍謄本は本人やその本人に関係する親族以外は取得することが出来ません。かなりの個人情報が書いてあります。（名前、生年月日、両親の名前、結婚したこと等）
亡くなった方がいて、その方の名義の土地、建物を変えるときはその方の産まれてから亡くなったときまでの謄本が必要となってきます。笑い話ですが、個人の謄本を取りに堺法務局に行ったこともあります。まず取れません。個人の謄本は取得目的を書いて委任状等が必要になってきます。簡単には取得できないようになっています。本籍地が遠い場合は、郵送でのやり取りになります。
本籍があるところの区役所、市役所、町役場等に行って取得することになります。自分も結婚するときに、両親の戸籍から外れて新しい戸籍を作りました。家族単位になっています。
一方、戦前は家督制度という制度がありました。
これは家を中心として作られた制度です。家長としての戸主を中心として配偶者や子どもや親族の名前が載っています。
ここで養子が出ていたりして、初めて気づくことがあります。また機会がありましたら取り上げたいと思います。
地籍測量図がない場合
古い家は、この地籍測量図がない家が多いです。
昔は地籍測量図がなくても家が建てられたかも知れません。
相続の評価のときに割と周りの土地の地籍測量図をとって奥行きとか調べますが、なかなか出てきません。
ひとつの土地を複数の土地に分けることを分筆といいますが、以前はその分筆をする土地のみを測量すれば良かったのですが最近は、分筆前の土地を測量してから行うため、面積がはっきり分かるようになりました。もし土地の面積が一致しなかった場合は錯誤として修正になります。
もし、相続税の評価を下げたいと思うのなら、測量をお勧めします。現預金が減少しますし境界点を決めるとなると分かっている方が立ち会うのがいいのではないでしょうか。
逆に謄本に書かれている面積よりも広くなった場合は固定資産税も上がる可能性がありますがそれでも、有効利用をしようと思うのなら早めに測量をした方がいいと思います。
仮に相続した土地を売るとなると測量なしでも相続の名義変更は出来ますが、他人に売却してその方が家を建てると考えるのなら境界点がはっきりしない家は購入しずらいですよね。
土地の謄本を取得するときは
- 相続の資料として
- 譲渡所得のときの確認
私が取得するとなると「相続」のときの所在地、地積（面積）、所有者、権利関係を確認します。
もし、過去の取得を知りたければ「閉鎖謄本」を取得して権利関係を見ます。
所得税の計算で必要なものは、その土地を取得したときの売買契約書です。
権利書はあるのだけれど、売買契約書は持っていない。だからその土地をいくらで購入したかが分かりません。
そういうお客さんは多いです。
あくまでも推定だが、土地は売るつもりと考えていないため、売買契約書が無くても気にしないのか。
それとも、土地を相続するときに、亡くなった方がもっていた権利書はもう必要ありません。
新たに相続した方の名義で権利書が作られます。
そのときに、もう以前の権利書は使わないので一緒に廃棄してしまったか。
あと、相続で評価した金額を取得価額であると認識してしまい、前の売買契約書の金額はもう使わないので必要ないと考えたか。
大事にしすぎて分からないようなところに置いているか。
さて、今の権利書は、登記識別情報と言われています。
シールが貼られていて、その下には12桁のパスワードが書いてあり、土地の売買をするときに使います。
土地の売買を行うときには、司法書士の先生に依頼します。
昔の権利書の方が墨で書いてあり、朱色の印鑑が押されていて歴史を感じますが、今の権利書は紙切れ１枚と感じます。
だんだん、権利書と言っても何をさすか分からない時代になってくると思います。